为什么说提前还房贷“很傻”?

按揭买房已经是绝大多数人的购房选择,那有了钱之后要不要提前还清房贷呢?什么时候提前还清是最划算的呢?

最近有私信问到这一问题。

如果说单从成本数字上而言,答案是当你的违约金小于剩余利息的时候,小得越多越划算。

在做出计算之前,你得先了解你的贷款利率,还款期限,还款方式和违约金比例。

举个例子:100万的房贷,20年,等额本金还款,贷款利率5%,违约金比例是3%。你还了十年之后,剩余本金还有50万,剩下需要支付的利息合计约22万,而需要缴纳的违约金则是1.5万,那么这个时候违约金是远远小于剩余利息的,从成本支出的角度而言也是划算的。

如果不会计算剩余本金(特别是等额本息还款方式剩余本金不好计算)和剩余利息的,可以借助房贷计算器或者打电话咨询银行。

一般来说,仅考虑这一角度的话,只要是提前还款都是划算的。

那为什么说提前还房贷会“很傻”呢?因为划不划算还有很多其他的影响因素。

首先,这笔钱就算你不拿来提前还房贷,用作其他投资或理财,一样是有收益的,就算你是风险保守型人群,放在银行进行稳健理财,存个定期什么的都会有利息收入。所以在计算的时候,不应该只考虑违约金的损失,同时还要考虑理财损失,真正的对比应该是违约金加上投资收益和剩余利息之间。

比如50万,每年4%的理财收益率,10年的收益便是20万,加上违约金的1.5万,成本便是21.5万,这和房贷剩余利息便相差无几了。

其次,可以肯定的是,房贷利率是所有贷款利率中最低的品种之一,特别是有公积金贷款的话,那就更低了。如果你提前还了房贷,以后需要用钱的时候,再贷款则需要付出更多成本,甚至有可能贷不到,因为到时候银行需要重新评估你的贷款资质。

再次,流动资金和机会成本的问题。现金流对于个人来说则意味着经济选择权,这不仅仅表现在生活质量和消费弹性上,同时也反映在投资机会中。当你把钱还了房贷之后,就等于放弃了这笔钱的其他用途。

比如你可以去旅游,可以换辆车,可以买自己心仪的商品,甚至可以不用因为口袋空空而默默承受让自己压抑已久的工作。

当出现良好投资机会的时候,也能迅速入局,赚它一笔大的,不会因为错过而懊恼。

最后,物价和购买力问题。随着社会经济的发展,物价在慢慢上涨,这是非常正常的经济规律。这意味着其中存在货币贬值,也就是钱越来越不经花了,20年前5块钱能买到的东西,现在可能50块都不一定买得到。但银行的房贷还款金额是固定的,不会因为货币贬值而增加,也就是说你欠银行的房贷会越来越不值钱,以后再还款亏的是银行。

更重要的,人们的收入也会随着经济发展和货币贬值而逐渐增加,到那个时候支付和现在同样的房贷金额会显得非常轻松。

记得有个网友发了个帖子,20年前他在某三线城市按揭买了一套房,月供660元,那个时候他的工资只有1000块一个月,还款压力很大。但是到了现在他月薪已经上万,每个月房贷依然是660块钱,应付起来跟玩似的,用他的话说,还不够出去唱一次K的消费。

所以,总的来说,提前还房贷并不划算,而且很吃亏。

当然,有些人并不在乎这些,他们只是不喜欢自己背负着负债过日子,不喜欢欠钱,喜欢一身轻松的感觉,这也无可厚非,毕竟最终的决定权在自己手里。